Synthèse Exécutive et Évaluation Globale du Bien
Cette section présente une vision synthétique de l'état technique, réglementaire et financier de la maison située au 60 Avenue Thiers à Saint-Symphorien. Le bien est raccordé au réseau public d'assainissement collectif (tout-à-l'égout), mais l'analyse croisée du DDT et de l'audit énergétique met en lumière des pathologies graves (termites, risques électriques, efficacité F) exigeant une réfaction négociée du prix net vendeur.
290 kWh/m²/an (Énergie primaire)
Gel des loyers + Interdiction 2028
Forte dépendance au fioul domestique
74 kg CO₂/m²/an (Émissions élevées)
Urgences P1 : 18,6k€ - 33,5k€
Rénovation DPE P2 : 49,5k€ - 70,5k€
Réfaction à imposer sur le prix net
Neutralisation des risques & travaux
🚨 Principaux Risques & Constats Critiques
Infestation active sur plinthes, parquets d'entrée, blocs-portes, escalier de sous-sol et solivage porteur de la cave. Attaque généralisée de xylophages dans les combles et dépendances.
6 anomalies graves : Absence de coupure générale différentielle, pas de protection 30 mA, prise de terre non conforme, conducteurs d'alimentation tableau sous-dimensionnés (risque d'incendie).
Le bien est en assainissement collectif (tout-à-l'égout). Cependant, l'attestation de conformité du branchement privatif (séparation des eaux usées et pluviales) doit être délivrée par la mairie ou le syndicat d'assainissement.
Matrice de Criticité des Aléas
Évaluation multidimensionnelle de l'exposition au risque (score sur 100)
Analyse Thermique, Modélisation 3CL et Consommations
Le diagnostic établit une consommation conventionnelle en énergie primaire de 290 kWh/m²/an (soit 36 230 kWh/an) et un volume d'énergie finale mesuré à 279 kWh/m²/an (34 879 kWh/an). La faible différence s'explique par la prédominance de combustibles fossiles brûlés in situ (fioul et bois), dont le coefficient de conversion réglementaire est fixé à 1.
Répartition des Déperditions Thermiques
Origine physique des fuites calorifiques (Méthode 3CL-DPE 2021)
Échelle Réglementaire DPE
Double Seuil : Note FLa note globale est alignée sur la composante la plus défavorable (Émissions GES = 74 kg CO₂/m²/an)
Bien que la consommation d'énergie primaire (290 kWh/m²/an) se situe mathématiquement dans la tranche E (251 à 330), les émissions de gaz à effet de serre atteignent 74 kg CO₂/m²/an (seuil F : 71 à 110 kg CO₂/m²/an) en raison de l'ancienne chaudière fioul. Conformément à l'arrêté du 31 mars 2021, la note finale retenue est obligatoirement la plus défavorable des deux, classant le bien sans équivoque en Passoire Thermique (Classe F).
Impact GES : 9 315 kg CO₂/an rejetés dans l'atmosphère, équivalant à plus de 48 000 km parcourus avec un véhicule thermique.
Postes de Dépense Énergétique Annuelle (€ TTC)
Estimation des factures d'exploitation selon les conditions tarifaires conventionnelles
⚠️ Discordance Technique Détectée
Contradiction Administrative Gaz
Le moteur de calcul du DPE comptabilise une alimentation par réseau de gaz naturel, alors que l'état de l'installation intérieure de gaz constate formellement l'usage de gaz propane par récipients sous pression.
➡️️ Impact : Le coût réel d'exploitation du chauffe-eau instantané au propane est supérieur aux estimations conventionnelles du DPE.
Caractéristiques de l'Enveloppe :
- Murs : Maçonnerie lourde pré-1949 (121,52 m²) avec lame d'air non ventilée (U = 2,50 W/m²K).
- Fenêtres : Simple vitrage bois battant (U = 3,70 à 5,40 W/m²K), 13 ponts thermiques non traités.
- Plancher Bas : Dalle non isolée sur vide sanitaire (131 m²).
- Ventilation : Aération manuelle par ouvrants (absence totale de VMC).
Explorateur Interactif des Diagnostics Techniques (DDT)
Revue détaillée des constatations effectuées lors de la visite du 23 septembre 2026 par le cabinet MCP Diagnostic & Ingénierie. Utilisez les filtres ci-dessous pour trier les domaines selon leur niveau de gravité.
Termites & Parasites Xylophages
Présence formelle de termites souterrains dans les zones habitables (plinthes, parquet d'entrée, blocs-portes) et dégradation active du solivage porteur de la cave et de l'escalier. Capricornes et vrillettes détectés dans la charpente et toutes les dépendances.
Installation Électrique
6 anomalies critiques : Absence de dispositif général de coupure, absence de protection différentielle 30 mA, terre défectueuse, conducteurs d'alimentation tableau sous-dimensionnés (risque d'échauffement et feu), appareillages vétustes non encastrés.
Assainissement Collectif (Tout-à-l'Égout)
Bien raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Absence de fosse septique autonome à entretenir ou remplacer. Exigence de confirmation de la conformité du branchement privatif (séparation eaux pluviales / eaux usées).
Matériaux Amiantés
Plaques ondulées en fibres-ciment sur toitures du hangar et de l'abri à bois. Réserves majeures : Combles perdus non visités (absence de plancher sécurisé) et conduits coffrés inaccessibles.
Installation Intérieure Gaz
Flexible de raccordement de la table de cuisson périmé. Chauffe-eau instantané à l'arrêt lors du contrôle (impossible de vérifier l'évacuation des produits de combustion et le taux de CO).
État des Risques & Pollutions (ERP)
Obligation Légale de Débroussaillement (OLD) active en raison de la proximité de la forêt girondine. Risque de retrait-gonflement des argiles (sécheresse) et ICPE industrielle à 462 mètres.
Exposition au Plomb (CREP)
Diagnostic intégralement négatif. Aucune mesure ne dépasse le seuil légal de 1 mg/cm² sur l'ensemble des 260 unités de diagnostic examinées.
Audit Énergétique Réglementaire
Pièce légale obligatoire dès la première visite pour tout bien individuel classé F ou G proposé à la vente. Absente du dossier transmis par le vendeur.
Aucun diagnostic ne correspond à ce filtre
Tous les diagnostics analysés relèvent d'autres catégories de criticité.
Programmation des Travaux et Simulateur de Négociation
La réhabilitation du bien nécessite de dissocier les travaux d'urgence sécuritaire (Priorité 1), indispensables pour rendre le bâtiment habitable et conforme, des travaux d'amélioration énergétique (Priorité 2) permettant de franchir les seuils vers les classes C ou B.
Chiffrage Prévisionnel par Lot Technique (€ TTC)
Comparaison des fourchettes d'estimation basse et haute
Simulateur d'Enveloppe & Offre d'Achat
Cochez les lots à inclure dans votre programme de travaux
🚨 Priorité 1 : Urgences Sécurité & Structure
🌱 Priorité 2 : Rénovation Énergétique
🌿 Aides Financières Rénovation Globale (MaPrimeRénov' Parcours Accompagné & CEE)
Sélectionnez la catégorie de revenus du foyer fiscal pour simuler la prise en charge (taux sur travaux éligibles DPE) :
Analyse du Risque Juridique et Stratégie d'Acquisition
Les défaillances substantielles constatées dans la constitution du dossier d'acquisition inversent le rapport de force contractuel en faveur de l'acquéreur. Cette section formule la feuille de route juridique pour négocier la réfaction de prix et sécuriser la promesse de vente.
Incapacité d'Exonération des Vices Cachés
En matière d'amiante, les réserves formelles d'inaccessibilité (combles et gaines) invalident l'exonération (art. 3 arrêté 12/12/2012). Pour les termites, l'encombrement massif interdisant la visite complète laisse le vendeur pleinement responsable des vices dissimulés.
Blocage Légal de la Réitération
L'omission de l'Audit Énergétique Réglementaire (exigé par l'art. L. 126-28-1 CCH) interdit la signature de l'acte authentique tant que le document n'est pas produit aux frais du vendeur. L'attestation de raccordement au tout-à-l'égout doit également être jointe.
Calendrier Climat & Rente Locative
Loyer gelé depuis le 24 août 2022. Interdiction stricte de mise en location dès le 1ᵉʳ janvier 2028. L'incompatibilité de l'étiquette F avec toute exploitation locative déprécie immédiatement la valeur vénale du bien sur le marché.
Feuille de Route & Conditions Suspensives Préconisées
Mise en Demande des Pièces Manquantes
Exiger la fourniture formelle aux frais exclusifs du vendeur de l'Audit Énergétique Réglementaire et du certificat de conformité de raccordement à l'assainissement collectif (tout-à-l'égout).
Expertise Structurelle Complémentaire
Conditionner l'achat à l'intervention d'un bureau d'études en pathologies des structures bois (NF P 03-200) pour tester la résistance résiduelle du solivage de la cave.
Négociation de la Réfaction de Prix
Présenter une offre d'achat révisée intégrant une décote de 75 000 € à 90 000 € net vendeur. En cas de refus du vendeur, le retrait immédiat des pourparlers est recommandé.
🛡️ Les 6 Verrous d'Offre Pré-Acquisition (Contre-Expertise Opérationnelle)
Points de contrôle réglementaires et techniques indispensables pour neutraliser les risques avant signature
Validité Énergie & Caducité Notaire
Obligatoire dès la 1ère visite pour toute passoire F ou G. Si l'audit a été calculé sur l'hypothèse erronée du gaz de ville au lieu du propane, il est juridiquement caduc et bloque la vente. Ses scénarios officiels servent d'appui pour légitimer les 85,5k€ de travaux.
Raccordement Séparatif & Clapet
Le bien est raccordé au réseau collectif public (pas de fosse septique autonome). Exiger formellement l'attestation municipale de conformité du branchement (séparation stricte eaux usées / eaux pluviales) et la présence d'un clapet anti-retour (1 500 € à 3 000 €).
Dégazage & Neutralisation Certifiée
Le remplacement de la chaudière fioul impose légalement la vidange, le dégazage avec certificat agréé, le nettoyage puis l'enlèvement ou le comblement par solide inerte (sable/béton). Coût déchets dangereux incompressible : 1 500 € à 3 500 € TTC.
Repérage Avant Travaux Obligatoire
Le diagnostic vente ne porte que sur les éléments visibles (listes A/B). Avant toute rénovation lourde sur bâti pré-1997, un RAAT avec sondages destructifs est légalement requis. Aléa de 4 000 € à 10 000 € en cas de colles de carrelage ou mastics amiantés découverts.
Conformité Fiscale des Dépendances
Contrôle croisé des 124,76 m² avec la déclaration foncière H1 déposée aux impôts. Vérification que les annexes (hangar, abri) ont fait l'objet d'autorisations régulières (DP/PC) pour écarter tout rattrapage fiscal ou impossibilité de reconstruction en cas de sinistre.
Expertise Structure Bois & Charpente
Infestation active de termites avérée au RDC et solivage cave dégradé. Exigence d'un sondage mécanique de portance et vérification de la charpente (absence de mérule et capricornes) avant compromis. Enveloppe curative estimée à 2 500 € à 5 000 €.
Offre d'Achat Formelle avec Conditions Suspensives
Courrier type d'offre motivée techniquement pour négocier à 40 000 € net vendeur (ou montant ajustable)
À l'attention du cabinet HUMAN IMMOBILIER (Agence de Bazas) Et des propriétaires vendeurs du bien situé au 60 Avenue Thiers, 33113 Saint-Symphorien Référence Mandat : 246-3271 | Réf SeLoger : 26NCJSUHPFMZ OBJET : OFFRE FORMELLE D'ACHAT FERME SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES Madame, Monsieur, Après visite approfondie du bien immobilier et analyse détaillée du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) daté du 23 septembre 2026, je soussigné [Nom et Prénom de l'Acquéreur], vous soumets par la présente une offre d'achat ferme aux conditions suivantes : 1. PRIX PROPOSÉ : - Prix Net Vendeur : 40 000 € (Quarante mille euros net vendeur). - Rémunération d'intermédiation agence : En sus selon barème révisé. 2. FONDEMENT ET JUSTIFICATION TECHNIQUE DU PRIX : Le bien affiché à 120 000 € net vendeur fait l'objet de pathologies lourdes dûment constatées au DDT, rendant le logement inhabitable sans réhabilitation globale immédiate : - Infestation active de termites souterrains (présence avérée et solivage porteur de cave dégradé). - Installation électrique en danger grave (6 anomalies critiques, absence de protection 30 mA, conducteurs sous-dimensionnés). - Passoire thermique Classe F (facture de 4 090 € à 5 600 €/an, gel des loyers et interdiction locative dès 2028). - Dégradation de l'enveloppe et toitures avec présence d'amiante sur dépendances. Le montant moyen des travaux indispensables (Urgences P1 + Rénovation thermique globale P2) s'élève à 85 500 € TTC selon chiffrage technique opposable. L'offre à 40 000 € net vendeur rétablit l'équilibre économique de l'opération en déduisant ce passif technique de la valeur marchande du secteur (médiane DVF 2021-2026 : 1 845 € à 1 950 €/m²). 3. CONDITIONS SUSPENSIVES EXPRESSES : La présente offre est formulée sous réserve expresse de l'accomplissement des conditions suivantes avant signature de la promesse ou de l'acte authentique : a) Fourniture formelle de l'Audit Énergétique Réglementaire officiel (art. L. 126-28-1 CCH) rectifié intégrant la réalité de l'approvisionnement en propane (aux frais du vendeur). b) Remise de l'attestation municipale de conformité du raccordement au réseau public d'assainissement collectif (séparatif eaux usées / eaux pluviales). c) Absence d'obligation de protocole lourd de désamiantage sous section 3 ou 4 lors de la réalisation du Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT) obligatoire. d) Réalisation d'une expertise de résistance mécanique du solivage bois de la cave (norme NF P 03-200) ne révélant aucun péril d'affaissement du plancher haut. e) Justification de la conformité urbanistique et cadastrale de l'ensemble des bâtiments et dépendances érigés sur la parcelle (absence d'infraction au PLU). f) Obtention d'un financement bancaire aux conditions d'usage (taux, durée et montant). 4. VALIDITÉ DE L'OFFRE : La présente offre d'achat est valable jusqu'au [Date à 10 jours], 18h00. Passé ce délai, elle deviendra caduque de plein droit sans indemnité. Fait à Saint-Symphorien, le [Date du jour]. Signature de l'acquéreur :
💡 Astuce de négociation : Si le vendeur refuse l'offre à 40 000 €, ce document positionne immédiatement votre seconde offre de compromis entre 60 000 € et 75 000 € net vendeur comme un effort transactionnel majeur en faveur du vendeur.
Étude de Marché DVF & Bilan Promoteur Reconstitué
Sources officielles : DGFiP / CEREMA (Données Foncières DVF+ 2021-2026) & Observatoires Fonciers Notariaux
Cette étude confronte les données notariales réelles de Saint-Symphorien et du secteur Avenue Thiers avec le devis prévisionnel des pathologies du bien, selon la méthodologie professionnelle du bilan promoteur à rebours.
Passoires thermiques (F/G), anomalies structurelles lourdes, travaux totaux à prévoir.
Maison habitable immédiatement, pas de désordre majeur, rafraîchissements standards.
Zéro défaut électrique, isolation haute performance, PAC, menuiseries récentes.
Décomposition du Bilan d'Acquisition à Rebours
Maison 123 m² + Parcelle 820 m² + Cave 60 m²| Poste Comptable & Analytique | Montant | Justification & Source |
|---|---|---|
| 1. Valeur Vénale Finale Rénovée (Classe C) | +239 850 € | 123 m² × 1 950 €/m² (Médiane DVF Saint-Symphorien après travaux) |
| 2. Budget Travaux Moyen Indispensable | -85 500 € | Urgences P1 (termites/élec : 24k€) + Énergétique P2 (61.5k€) |
| 3. Provision Aléas Techniques (Solivage/Réseaux) | -12 000 € | Marge de sécurité structurelle (résistance mécanique solives de cave) |
| 4. Frais Notariés & d'Enregistrement Estimés (~8%) | -10 000 € | Droits de mutation et émoluments notaire |
| Sous-total Budget d'Acquisition Global ("All-in") | 132 350 € | 239 850 € - 85 500 € - 12 000 € - 10 000 € = 132 350 € |
| 5. Marge Promoteur & Risque d'Opération (20%) | -48 000 € | Rémunération du risque d'aléa et coût du portage financier |
| PRIX D'ACHAT MAXIMUM RATIONNEL PROMOTEUR | ~84 350 € | 132 350 € - 48 000 € = Prix d'achat d'équilibre Net Vendeur |
| Poste de Négociation Directe | Montant | Détail du Calcul |
|---|---|---|
| Prix Net Vendeur Demandé (Mandat Human Immobilier) | 120 000 € | Prix affiché 127 680 € FAI hors 6,40% (7 680 €) honoraires agence |
| Déduction Chiffrée des Travaux & Risques (P1 + P2) | -85 500 € | Moyenne du chiffrage travaux complet pour réhabilitation DPE C |
| OFFRE D'ÉQUILIBRE DIRECTE (NET VENDEUR) | 34 500 € (Fourchette : 35k€ à 45k€) | 120 000 € - 85 500 € = 34 500 € Net Vendeur cible |
Bien que le calcul à rebours démontre qu'une offre à 40 000 € Net Vendeur est mathématiquement la seule qui protège l'investisseur d'un dépassement de valeur marchande, une telle offre a de fortes chances d'être rejetée d'emblée par un vendeur particulier qui a affiché son bien à 120 000 € net vendeur (décote brute de -65%).
➡️ Utilité de ce rapport : Il sert de base de négociation factuelle. Il permet soit d'imposer une décote substantielle réaliste (ex: offre intermédiaire ferme autour de 60 000 € à 75 000 € net vendeur), soit de contraindre le vendeur à financer lui-même la mise en sécurité électrique et le traitement curatif des termites avant la signature définitive.
Annonce Officielle & Analyse Commerciale du Bien
Maison de village 5 pièces 123 m² avec jardin clos et dépendances - Saint-Symphorien (33113)
Honoraires : 6,40 % TTC inclus
Net Vendeur : ~120 000 €
5 pièces / 4 chambres
Salon, SAM, cuisine, SDE, WC
Cave semi-enterrée de 60 m²
Dépendances 35 m² + garage
25 Cours Général de Gaulle, Bazas
📞 05 56 25 07 70
Confrontation : Descriptif Commercial vs Diagnostic Technique Réel
Audit Contradictoire- ✔ Maison de village familiale : 123 m² avec salon, séjour lumineux, cuisine et 4 chambres spacieuses à l'étage.
- ✔ Grand jardin clos de 820 m² : cadre calme, arboré, proche des écoles et commodités du bourg.
- ✔ Fort potentiel de stockage : vaste cave de 60 m², dépendances de 35 m² et garage indépendant.
- ✔ \"Travaux de rafraîchissement / rénovation énergétique\" : simple mention générique invitant à personnaliser le bien.
- ⚠️ Péril parasitaire critique dans la cave : le solivage porteur situé au-dessus des 60 m² de cave est attaqué par des termites actifs avec altération mécanique.
- ⚠️ Dangerosité électrique mortelle : absence de dispositif différentiel 30 mA, absence de disjoncteur général, tableau obsolète (remise aux normes intégrale : 9k€ à 14k€).
- ⚠️ Passoire thermique sévère (Classe F) : facture fioul de 4 090 € à 5 600 €/an. Interdiction stricte de louer dès le 01/01/2028 (Loi Climat & Résilience).
- ⚠️ Amiante dégradée & Audit manquant : plaques de fibrociment dégradées dans les dépendances (35 m²), et absence de l'audit énergétique obligatoire (art. L. 126-28-1 CCH).
Transcription & Analyse Détaillée des Éléments de l'Annonce
Adresse : 60 Avenue Thiers, 33113 Saint-Symphorien.
Commune : Sud-Gironde, secteur Parc Naturel Régional des Landes de Gascogne.
Accès : À 15 min de Langon / Bazas, écoles et commerces à pied.
Consommation d'énergie : Classe F (290 kWh/m²/an).
Émissions GES : Classe F (74 kg CO₂/m²/an).
Coût annuel estimé : Entre 4 090 € et 5 600 € par an (prix moyens 2021 indexés).
Prix net vendeur : 120 000 €.
Honoraires agence : 7 680 € TTC (à la charge de l'acquéreur, soit 6,40 %).
Taxe foncière estimée : ~800 € à 1 000 € / an.
L'agent immobilier met en avant un prix au mètre carré apparemment attractif (~1 038 €/m²). Cependant, en intégrant le panier réel de réhabilitation sécuritaire et énergétique (68 000 € à 104 000 €), le coût total de revient réel de cette maison s'élève à 195 000 € - 231 000 €, soit plus de 1 700 €/m², ce qui dépasse largement le plafond historique des ventes constatées par l'État (DVF) à Saint-Symphorien (médiane à 1 306 €/m²).
Cet écart flagrant constitue votre argument décisif pour exiger une réfaction de prix immédiate lors de votre visite ou offre formelle.