Synthèse Exécutive et Évaluation Globale du Bien
Cette section présente une vision synthétique de l'état technique, réglementaire et financier de la maison située au 60 Avenue Thiers à Saint-Symphorien. Le bien est raccordé au réseau public d'assainissement collectif (tout-à-l'égout), mais l'analyse croisée du DDT et de l'audit énergétique met en lumière des pathologies graves (termites, risques électriques, efficacité F) exigeant une réfaction négociée du prix net vendeur.
290 kWh/m²/an (Énergie primaire)
Gel des loyers + Interdiction 2028
Forte dépendance au fioul domestique
74 kg CO₂/m²/an (Émissions élevées)
Urgences P1 : 18,6k€ - 33,5k€
Rénovation DPE P2 : 49,5k€ - 70,5k€
Réfaction à imposer sur le prix net
Neutralisation des risques & travaux
🚨 Principaux Risques & Constats Critiques
Infestation active sur plinthes, parquets d'entrée, blocs-portes, escalier de sous-sol et solivage porteur de la cave. Attaque généralisée de xylophages dans les combles et dépendances.
6 anomalies graves : Absence de coupure générale différentielle, pas de protection 30 mA, prise de terre non conforme, conducteurs d'alimentation tableau sous-dimensionnés (risque d'incendie).
Le bien est en assainissement collectif (tout-à-l'égout). Cependant, l'attestation de conformité du branchement privatif (séparation des eaux usées et pluviales) doit être délivrée par la mairie ou le syndicat d'assainissement.
Matrice de Criticité des Aléas
Évaluation multidimensionnelle de l'exposition au risque (score sur 100)
Analyse Thermique, Modélisation 3CL et Consommations
Le diagnostic établit une consommation conventionnelle en énergie primaire de 290 kWh/m²/an (soit 36 230 kWh/an) et un volume d'énergie finale mesuré à 279 kWh/m²/an (34 879 kWh/an). La faible différence s'explique par la prédominance de combustibles fossiles brûlés in situ (fioul et bois), dont le coefficient de conversion réglementaire est fixé à 1.
Répartition des Déperditions Thermiques
Origine physique des fuites calorifiques (Méthode 3CL-DPE 2021)
Échelle Réglementaire DPE
Double Seuil : Note FLa note globale est alignée sur la composante la plus défavorable (Émissions GES = 74 kg CO₂/m²/an)
Postes de Dépense Énergétique Annuelle (€ TTC)
Estimation des factures d'exploitation selon les conditions tarifaires conventionnelles
⚠️ Discordance Technique Détectée
Contradiction Administrative Gaz
Le moteur de calcul du DPE comptabilise une alimentation par réseau de gaz naturel, alors que l'état de l'installation intérieure de gaz constate formellement l'usage de gaz propane par récipients sous pression.
➡️️ Impact : Le coût réel d'exploitation du chauffe-eau instantané au propane est supérieur aux estimations conventionnelles du DPE.
Caractéristiques de l'Enveloppe :
- Murs : Maçonnerie lourde pré-1949 (121,52 m²) avec lame d'air non ventilée (U = 2,50 W/m²K).
- Fenêtres : Simple vitrage bois battant (U = 3,70 à 5,40 W/m²K), 13 ponts thermiques non traités.
- Plancher Bas : Dalle non isolée sur vide sanitaire (131 m²).
- Ventilation : Aération manuelle par ouvrants (absence totale de VMC).
Explorateur Interactif des Diagnostics Techniques (DDT)
Revue détaillée des constatations effectuées lors de la visite du 23 septembre 2026 par le cabinet MCP Diagnostic & Ingénierie. Utilisez les filtres ci-dessous pour trier les domaines selon leur niveau de gravité.
Termites & Parasites Xylophages
Présence formelle de termites souterrains dans les zones habitables (plinthes, parquet d'entrée, blocs-portes) et dégradation active du solivage porteur de la cave et de l'escalier. Capricornes et vrillettes détectés dans la charpente et toutes les dépendances.
Installation Électrique
6 anomalies critiques : Absence de dispositif général de coupure, absence de protection différentielle 30 mA, terre défectueuse, conducteurs d'alimentation tableau sous-dimensionnés (risque d'échauffement et feu), appareillages vétustes non encastrés.
Assainissement Collectif (Tout-à-l'Égout)
Bien raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Absence de fosse septique autonome à entretenir ou remplacer. Exigence de confirmation de la conformité du branchement privatif (séparation eaux pluviales / eaux usées).
Matériaux Amiantés
Plaques ondulées en fibres-ciment sur toitures du hangar et de l'abri à bois. Réserves majeures : Combles perdus non visités (absence de plancher sécurisé) et conduits coffrés inaccessibles.
Installation Intérieure Gaz
Flexible de raccordement de la table de cuisson périmé. Chauffe-eau instantané à l'arrêt lors du contrôle (impossible de vérifier l'évacuation des produits de combustion et le taux de CO).
État des Risques & Pollutions (ERP)
Obligation Légale de Débroussaillement (OLD) active en raison de la proximité de la forêt girondine. Risque de retrait-gonflement des argiles (sécheresse) et ICPE industrielle à 462 mètres.
Exposition au Plomb (CREP)
Diagnostic intégralement négatif. Aucune mesure ne dépasse le seuil légal de 1 mg/cm² sur l'ensemble des 260 unités de diagnostic examinées.
Audit Énergétique Réglementaire
Pièce légale obligatoire dès la première visite pour tout bien individuel classé F ou G proposé à la vente. Absente du dossier transmis par le vendeur.
Aucun diagnostic ne correspond à ce filtre
Tous les diagnostics analysés relèvent d'autres catégories de criticité.
Programmation des Travaux et Simulateur de Négociation
La réhabilitation du bien nécessite de dissocier les travaux d'urgence sécuritaire (Priorité 1), indispensables pour rendre le bâtiment habitable et conforme, des travaux d'amélioration énergétique (Priorité 2) permettant de franchir les seuils vers les classes C ou B.
Chiffrage Prévisionnel par Lot Technique (€ TTC)
Comparaison des fourchettes d'estimation basse et haute
Simulateur d'Enveloppe & Offre d'Achat
Cochez les lots à inclure dans votre programme de travaux
🚨 Priorité 1 : Urgences Sécurité & Structure
🌱 Priorité 2 : Rénovation Énergétique
🌿 Aides Financières Rénovation Globale (MaPrimeRénov' Parcours Accompagné & CEE)
Sélectionnez la catégorie de revenus du foyer fiscal pour simuler la prise en charge (taux sur travaux éligibles DPE) :
Analyse du Risque Juridique et Stratégie d'Acquisition
Les défaillances substantielles constatées dans la constitution du dossier d'acquisition inversent le rapport de force contractuel en faveur de l'acquéreur. Cette section formule la feuille de route juridique pour négocier la réfaction de prix et sécuriser la promesse de vente.
Incapacité d'Exonération des Vices Cachés
En matière d'amiante, les réserves formelles d'inaccessibilité (combles et gaines) invalident l'exonération (art. 3 arrêté 12/12/2012). Pour les termites, l'encombrement massif interdisant la visite complète laisse le vendeur pleinement responsable des vices dissimulés.
Blocage Légal de la Réitération
L'omission de l'Audit Énergétique Réglementaire (exigé par l'art. L. 126-28-1 CCH) interdit la signature de l'acte authentique tant que le document n'est pas produit aux frais du vendeur. L'attestation de raccordement au tout-à-l'égout doit également être jointe.
Calendrier Climat & Rente Locative
Loyer gelé depuis le 24 août 2022. Interdiction stricte de mise en location dès le 1ᵉʳ janvier 2028. L'incompatibilité de l'étiquette F avec toute exploitation locative déprécie immédiatement la valeur vénale du bien sur le marché.
Feuille de Route & Conditions Suspensives Préconisées
Mise en Demande des Pièces Manquantes
Exiger la fourniture formelle aux frais exclusifs du vendeur de l'Audit Énergétique Réglementaire et du certificat de conformité de raccordement à l'assainissement collectif (tout-à-l'égout).
Expertise Structurelle Complémentaire
Conditionner l'achat à l'intervention d'un bureau d'études en pathologies des structures bois (NF P 03-200) pour tester la résistance résiduelle du solivage de la cave.
Négociation de la Réfaction de Prix
Présenter une offre d'achat révisée intégrant une décote de 75 000 € à 90 000 € net vendeur. En cas de refus du vendeur, le retrait immédiat des pourparlers est recommandé.
Étude de Marché DVF & Bilan Promoteur Reconstitué
Sources officielles : DGFiP / CEREMA (Données Foncières DVF+ 2021-2026) & Observatoires Fonciers Notariaux
Cette étude confronte les données notariales réelles de Saint-Symphorien et du secteur Avenue Thiers avec le devis prévisionnel des pathologies du bien, selon la méthodologie professionnelle du bilan promoteur à rebours.
Passoires thermiques (F/G), anomalies structurelles lourdes, travaux totaux à prévoir.
Maison habitable immédiatement, pas de désordre majeur, rafraîchissements standards.
Zéro défaut électrique, isolation haute performance, PAC, menuiseries récentes.
Décomposition du Bilan d'Acquisition à Rebours
Maison 123 m² + Parcelle 820 m² + Cave 60 m²| Poste Comptable & Analytique | Montant Retenu | Justification & Source |
|---|---|---|
| 1. Valeur Vénale Finale Rénovée (Classe C) | +239 850 € | 123 m² × 1 950 €/m² (Médiane DVF Saint-Symphorien après travaux) |
| 2. Budget Travaux Moyen Indispensable | -85 500 € | Urgences vitales P1 (termites/élec : 24k€) + Énergétique P2 (61.5k€) |
| 3. Provision Aléas Techniques (Solivage/Réseaux) | -12 000 € | Marge de sécurité structurelle (résistance mécanique solives de cave) |
| 4. Frais Notariés & d'Enregistrement Estimés (~8%) | -10 000 € | Droits de mutation et émoluments notaire |
| VALEUR RÉELLE MAXIMUM DU BÂTI EN L'ÉTAT | 35 000 € à 45 000 € | Offre rationnelle d'équilibre financier (Net Vendeur) |
Bien que le calcul à rebours démontre qu'une offre à 40 000 € Net Vendeur est mathématiquement la seule qui protège l'investisseur d'un dépassement de valeur marchande, une telle offre a de fortes chances d'être rejetée d'emblée par un vendeur particulier qui a affiché son bien à 120 000 € net vendeur (décote brute de -65%).
➡️ Utilité de ce rapport : Il sert de base de négociation factuelle. Il permet soit d'imposer une décote substantielle réaliste (ex: offre intermédiaire ferme autour de 60 000 € à 75 000 € net vendeur), soit de contraindre le vendeur à financer lui-même la mise en sécurité électrique et le traitement curatif des termites avant la signature définitive.
Annonce Officielle & Analyse Commerciale du Bien
Maison de village 5 pièces 123 m² avec jardin clos et dépendances - Saint-Symphorien (33113)
Honoraires : 6,40 % TTC inclus
Net Vendeur : ~120 000 €
5 pièces / 4 chambres
Salon, SAM, cuisine, SDE, WC
Cave semi-enterrée de 60 m²
Dépendances 35 m² + garage
25 Cours Général de Gaulle, Bazas
📞 05 56 25 07 70
Confrontation : Descriptif Commercial vs Diagnostic Technique Réel
Audit Contradictoire- ✔ Maison de village familiale : 123 m² avec salon, séjour lumineux, cuisine et 4 chambres spacieuses à l'étage.
- ✔ Grand jardin clos de 820 m² : cadre calme, arboré, proche des écoles et commodités du bourg.
- ✔ Fort potentiel de stockage : vaste cave de 60 m², dépendances de 35 m² et garage indépendant.
- ✔ \"Travaux de rafraîchissement / rénovation énergétique\" : simple mention générique invitant à personnaliser le bien.
- ⚠️ Péril parasitaire critique dans la cave : le solivage porteur situé au-dessus des 60 m² de cave est attaqué par des termites actifs avec altération mécanique.
- ⚠️ Dangerosité électrique mortelle : absence de dispositif différentiel 30 mA, absence de disjoncteur général, tableau obsolète (remise aux normes intégrale : 9k€ à 14k€).
- ⚠️ Passoire thermique sévère (Classe F) : facture fioul de 4 090 € à 5 600 €/an. Interdiction stricte de louer dès le 01/01/2028 (Loi Climat & Résilience).
- ⚠️ Amiante dégradée & Audit manquant : plaques de fibrociment dégradées dans les dépendances (35 m²), et absence de l'audit énergétique obligatoire (art. L. 126-28-1 CCH).
Transcription & Analyse Détaillée des Éléments de l'Annonce
Adresse : 60 Avenue Thiers, 33113 Saint-Symphorien.
Commune : Sud-Gironde, secteur Parc Naturel Régional des Landes de Gascogne.
Accès : À 15 min de Langon / Bazas, écoles et commerces à pied.
Consommation d'énergie : Classe F (290 kWh/m²/an).
Émissions GES : Classe F (74 kg CO₂/m²/an).
Coût annuel estimé : Entre 4 090 € et 5 600 € par an (prix moyens 2021 indexés).
Prix net vendeur : 120 000 €.
Honoraires agence : 7 680 € TTC (à la charge de l'acquéreur, soit 6,40 %).
Taxe foncière estimée : ~800 € à 1 000 € / an.
L'agent immobilier met en avant un prix au mètre carré apparemment attractif (~1 038 €/m²). Cependant, en intégrant le panier réel de réhabilitation sécuritaire et énergétique (68 000 € à 104 000 €), le coût total de revient réel de cette maison s'élève à 195 000 € - 231 000 €, soit plus de 1 700 €/m², ce qui dépasse largement le plafond historique des ventes constatées par l'État (DVF) à Saint-Symphorien (médiane à 1 306 €/m²).
Cet écart flagrant constitue votre argument décisif pour exiger une réfaction de prix immédiate lors de votre visite ou offre formelle.